Công văn 34672/CT-TTHT Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp

Kính gửi: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội
(Địa chỉ: Tầng 6A, tòa nhà hỗn hợp, Đường Lê Văn Lương; phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội. MST: 0100383878)

Trả lời công văn số 39/CT6-TCKT ngày 16/03/2017 của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội (sau đây gọi tắt là Công ty) đề nghị giải đáp chính sách thuế, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính Phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN như sau: 

+ Tại Khoản 2 Điều 16 hướng dẫn thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

"Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.”

+ Tại Khoản 1 Điều 17 hướng dẫn căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

“Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

1. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền...

b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản:

b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:

- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.”

- Căn cứ Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 22/06/2015 sửa đổi bổ sung Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC .

- Căn cứ Điểm 2 công văn số 2846/TCT-CS ngày 02/08/2010 của Tổng cục Thuế về việc xử lý thuế, hóa đơn trong trường hợp khách hàng góp vốn mua bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bất động sản cho tổ chức, cá nhân khác như sau:

“2. Trường hợp khách hàng góp vốn mua bất động sản là doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác.

Trường hợp doanh nghiệp A có ký hợp đồng góp vốn để mua một số căn hộ và đã được Công ty kinh doanh bất động sản (Công ty kinh doanh BĐS) xuất hóa đơn GTGT khi thu tiền góp vốn. Sau đó doanh nghiệp A chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A được thực hiện theo quy định của pháp luật, có hợp đồng chuyển nhượng trong đó có quy định khách hàng mới (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS từ doanh nghiệp A) được kế thừa lợi ích, nghĩa vụ của doanh nghiệp A thì doanh nghiệp A thực hiện xuất hóa đơn GTGT giao cho khách hàng (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A) tính trên giá trị chuyển nhượng. Doanh nghiệp A phải kê khai nộp thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Khi khách hàng mới (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A) nộp tiền theo tiến độ thì Công ty kinh doanh BĐS xuất hóa đơn giao cho khách hàng theo quy định.”

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội có ký hợp đồng góp vốn để mua căn hộ và đã được chủ đầu tư (Công ty CP đầu tư và thương mại Thủ Đô) xuất hóa đơn GTGT khi thu tiền góp vốn. Năm 2016, Công ty chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ trên cho ông Nguyễn Quang Hà, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản của công ty được thực hiện theo quy định của pháp luật, có hợp đồng chuyển nhượng trong đó có quy định khách hàng mới (là ông Nguyễn Quang Hà) được kế thừa lợi ích, nghĩa vụ của Công ty thì Công ty phải xuất hóa đơn GTGT giao cho ông Nguyễn Quang Hà, kê khai tính thuế GTGT, TNDN đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc tính thuế TNDN thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính nêu trên.

Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà số 6 Hà Nội được biết và thực hiện./.